我國住房市場已從供不應(yīng)求變?yōu)楣┣蠡酒胶?，個(gè)別城市甚至還出現(xiàn)了供給過剩。同時(shí)，真正的購房主體變?yōu)槎钨彿康母纳菩孕枨?/span>

　　當(dāng)前，房價(jià)收入比持續(xù)下行，購房者支付能力逐步提高，所以目前不存在系統(tǒng)性的房價(jià)泡沫

　　連日來，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。如何看待這些調(diào)控政策？是否為新一輪救市嗎？房地產(chǎn)市場又將何去何從？帶著這些問題，《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》記者采訪了國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松。

　　“弄清調(diào)控政策的內(nèi)涵，首先要明確3個(gè)現(xiàn)狀?！编囉羲烧f，“一，到2013年，我國城鎮(zhèn)人口戶均擁有住房1.0套。二，我國住房的自有率已經(jīng)達(dá)到80%，這在世界范圍內(nèi)都是較高的。三，從人口年齡結(jié)構(gòu)推斷，初次置業(yè)的占三分之一左右，二次以上購房的占三分之二左右?！?/span>

　　“也就是說，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我國住房從過去的供不應(yīng)求，已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的改變，總體上變?yōu)楣┣蠡酒胶?，個(gè)別城市還出現(xiàn)了供給過剩問題，真正的購房主體變?yōu)槎钨彿康母纳菩孕枨??！编囉羲烧f。

　　在鄧郁松看來，過去調(diào)高二套住房的首付比例，延長繳納營業(yè)稅的期限，都是在住房供不應(yīng)求的情況下，抑制投資投機(jī)性需求的做法，屬于特殊時(shí)期的短期應(yīng)急政策，不應(yīng)長期化。因此，在供求關(guān)系發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化之后，理應(yīng)滿足改善性需求。把二套房的首付比例調(diào)低，以及把免征營業(yè)稅的年限從5年調(diào)短至2年，都是讓政策回歸常態(tài)的表現(xiàn)，而并不應(yīng)該理解成救市。

　　怎樣看待房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展？有分析認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場存在風(fēng)險(xiǎn)，有泡沫。對(duì)此，鄧郁松認(rèn)為，在個(gè)別城市，的確存在局部潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如鄂爾多斯等城市，有比較明顯的產(chǎn)能過剩的情況。但從總體而言，從房價(jià)收入比和戶均套數(shù)等指標(biāo)觀察，尚不存在全局性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場仍具備實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的有利條件。

　　鄧郁松專門做了房價(jià)收入比的測算，用100平方米住房的總價(jià)和戶均可支配收入相比。房價(jià)收入比也通常是通行的考量一個(gè)國度或地區(qū)是否存在房地產(chǎn)泡沫的重要數(shù)據(jù)。鄧郁松認(rèn)為，1998年至2014年中國房價(jià)收入比的均值是8.9倍，高時(shí)是1998年10.8倍，低時(shí)是2014年的7.2倍。從數(shù)據(jù)可以看出，目前的住房支付能力是1998年以來高的。也就是說，雖然表面上看，房價(jià)上漲得較快，總價(jià)較高，實(shí)際收入上漲得更高。

　　在他看來，房價(jià)收入比一旦超過多年均值，意味著支付能力超過了正常的收入所能支撐的水平，這就是泡沫?！岸侥壳盀橹?，房價(jià)收入比持續(xù)下行，購房者的支付能力逐步提高，所以我認(rèn)為中國目前不存在系統(tǒng)性的房價(jià)泡沫。”鄧郁松說。

　　鄧郁松提醒，從經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)鮮少出現(xiàn)在供不應(yīng)求的階段，反而是到了供求平衡之后，才更容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)中國房地產(chǎn)市場逐步過渡到供求平衡甚至局部出現(xiàn)過剩的時(shí)候，才更應(yīng)該注意防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，鄧郁松認(rèn)為，應(yīng)更加重視完善規(guī)劃、質(zhì)量、環(huán)境等方面的政策。應(yīng)摸清底數(shù)，一個(gè)城市或地區(qū)有多少人口，需要多少新增住房，更加重視有序推進(jìn)房屋建設(shè)，防范供給過剩問題。同時(shí)，應(yīng)做好中性的住房金融政策儲(chǔ)備，他建議未來應(yīng)通過首付和利率反向調(diào)整等方式來穩(wěn)定市場預(yù)期。(經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者 亢 舒)